Loyer de base

Montant du loyer de base

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :

• Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
• Doit être inscrit dans le bail

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte d'huissier
• Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
• Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer

Loyer de référence et loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le bail.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

• Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.

Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

La notification doit être adressée au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte d'huissier
• Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

La notification rédigée par le propriétaire doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
• Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

• Soit dans le même groupe d'immeubles
• Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le fin du bail.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer est étalée :

• Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
• Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes faits depuis le dernier renouvellement du bail si le montant des travaux est au moins équivalent au montant de la dernière année de loyer.

Locataire : action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

• Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
• Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

La proposition doit être adressée au propriétaire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte d'huissier
• Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
• Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

4 mois avant la fin du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

• lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
• lorsque des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
• lorsqu'il est sous-évalué

Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

• Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
• Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit égal au loyer de référence majoré

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Loyer de base

Montant du loyer de base

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :

• Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
• Doit être inscrit dans le bail

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte d'huissier
• Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
• Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer

Loyer de référence et loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le bail.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

• Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.