Fixation

Le loyer d'un logement loué vide ou meublé et utilisé comme résidence principale est en principe librement fixé par le propriétaire.

Toutefois, les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces villes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Attention, Paris et Lille ont déjà fait l'objet de règles spécifiques.

Révision en cours de bail

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Toutefois, le bailleur perd la possibilité de réviser le loyer s'il n'en fait pas la demande au locataire dans l'année suivant la date de révision.

Règles

Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail.

En conséquence :

• même si le propriétaire n'effectue pas des travaux qui sont à sa charge, le locataire doit continuer de payer son loyer et utiliser les voies de recours à sa disposition,
• le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne lui permet pas de ne pas payer le dernier mois de loyer,
• si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux,
• le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion, sauf s'il résulte du non-versement des aides au logement pour cause de logement non décent .

Exception

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

En cas de préavis (congé)

En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Le bail doit contenir cette information.

Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel.

Le locataire peut payer son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 €).

Le propriétaire n'a pas le droit :

• d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer,
• de prélever ou de faire prélever directement les loyers sur le salaire du locataire même avec son accord.

En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Avec l'accord du locataire, la quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire.

Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.

Qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être facturé par le propriétaire en cas de retard de paiement.

Une clause autorisant le propriétaire à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au contrat de location ou au règlement de l'immeuble est abusive (elle est ignorée, comme si elle n'existait pas). Elle peut être dénoncée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Si le locataire a des difficultés pour payer le loyer (mais sans impayés), il doit essayer de trouver une solution à l'amiable avec le propriétaire.

En cas de difficultés persistantes, des aides sociales peuvent être accordées au locataire. Par ailleurs, l'aide au logement peut être maintenue pour alléger une dette de loyer et éviter ainsi l'expulsion.

Si ces difficultés s'ajoutent à une autre dette impayée (par exemple : crédit ou facture impayés), il est possible de déposer un dossier de surendettement.

Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Par exemple : une dette de loyer datant de juillet 2019 peut être exigée jusqu'en juillet 2022.

La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons :

• Oubli
• Ignorance
• Négligence

Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère qu'elle est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du propriétaire dans l'exécution du contrat. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le bailleur ne lui a pas répondu.